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Rindonada Margaritas, Grupo CUBE.
Av. Juan Palomar, Guadalajara, Jal. México
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ACERCA DE NOSOTROS
Somos un equipo de estudiantes de la Universidad ITESO conformado por Lizeth Gutiérrez de Mercadotecnia, Ileana González de Arquitectura e Israel González de Ingeniería Civil. Trabajando en conjunto para desarrollar este blog sobre información y explicación de la situación inmobiliaria y urbana que en el 2016 se vive en la ciudad de Guadalajara.
INTRODUCCIÓN Y OBJETIVO
La ciudad de Guadalajara es considerada como una de las las sedes más importantes del país, de las ciudades más importantes y grandes de México, a tal grado que en los estudios de la FDI Magazine del 2007 se refirió a ella como la ciudad del futuro. Cuenta con un alto porcentaje de población juvenil, baja tasa de desempleo, un gran número de inversión extranjera y proyectos recientes, un gran potencial económico y potencial para hacer negocios. En pocas palabras es calificada como un núcleo de desarrollo y atracción turística. Por lo que en la última década, Guadalajara ha experimentado un boom de construcciones verticales y desarrollos nuevos inmobiliarios. Un cambio de uso de suelo, crecimiento poblacional y un cambio en los gustos y hábitos de la sociedad. Esto ha contribuido a que cada vez más empresarios le apuestan a la construcción vertical como negocio inmobiliario y a que Guadalajara se haya convertido ya en la segunda ciudad más vertical de México.
En el siguiente blog compartiremos y explicaremos algo de la situación de la ciudad en el año 2016, veremos las ventajas y desventajas vistas desde la arquitectura y el urbanismo, analizaremos a su vez las consecuencias que podrían traer en los próximos años. Así mismo queremos dar a conocer un poco sobre la construcción y las leyes que aplican según los planes parciales de desarrollo desde el punto de vista de ingeniería civil y finalmente analizaremos las estrategias de promoción que utilizan estas mega construcciones e inmobiliarias y el cómo se puede aprovechar la economía de escala según la mercadotecnia.
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Torre Link Hidalgo.
Av. Hidalgo, Guadalajara, Jal. México.
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LA CIUDAD ACTUAL
Durante este último año 2016, la ciudad de Guadalajara mostró un cambio que involucra tanto a la infraestructura como a los habitantes y su vida en la ciudad. El concepto de verticalidad se puso en boca de los negocios, de inversionistas, de inmobiliarias, de arquitectos e incluso de familias y amantes a la vida en departamentos. Un nuevo concepto y estilo de vida surgió de la mano con el lujo y la cercanía. A raíz de investigación en un par de noticias (como los extractos que a continuación mostraremos) se encuentran opiniones tanto a favor como en contra de la situación actual. Los medios alzan la voz de muchas maneras y en nosotros despertó ese interés por dar nuestra opinión y por analizar criterios que se producen por consiguiente:
“En el mes de Septiembre del 2011, se puso en marcha la consulta ciudadana para modificar los planes parciales de desarrollo urbano en Guadalajara, ejercicio que marcará el rumbo de la ciudad hacia su crecimiento y redensificación.”
“Cuestionados al respecto, representantes de asociaciones vecinales de colonias Tapatías pidieron a la autoridad municipal especial atención en el tema de la construcción de vivienda vertical, pues, aunque aseguran no estar en contra, hacen énfasis en que deben existir ciertas condiciones que aprueben este tipo de construcciones.”
“Sandoval Díaz, junto con su gabinete encargado de la planeación de la ciudad instó lo siguiente: “Tenemos que pensar más allá de lo que estamos viviendo y viendo ahorita por nuestras futuras generaciones, qué Guadalajara le vamos a heredar a nuestros hijos, y estos instrumentos es lo que te permite: ir diseñando la ciudad que tú quieres, en una convivencia, en una democracia, en una participación colectiva donde debe haber respeto y tolerancia en un desarrollo equilibrado”. “
“Los planes parciales son, por lo tanto, documentos que zonifican el aprovechamiento que puede tener el territorio de la ciudad, determinan dónde estarán permitidos los usos de suelo habitacionales o comerciales, por ejemplo, sus intensidades y, con ello, la magnitud de las construcciones que podrán desarrollarse.” (Guadalajara, s.f.)
“Con unos planes parciales que respondan a las condiciones actuales de la ciudad, se le brindará certidumbre jurídica, tanto a los habitantes, como a los desarrolladores inmobiliarios, de en dónde sí y en dónde no estará permitida la realización de proyectos de crecimiento vertical, pero también beneficiará a la economía más pequeña, con la expedición inmediata de licencias de giro con base en usos de suelo con plena vigencia.” (Redacción, 2011)
Para dar a conocer un poco de la Guadalajara actual y los proyectos planteados, tanto ya terminados como planeados a futuro; nos apoyamos en el siguiente video sobre la no tan conocida Guadalajara que se realizó en el 2015 por MexiFicioS. (MexiFicioS, 2015).
Edificios en construcción y proyectos en Guadalajara
VENTAJAS Y DESVENTAJAS
Guadalajara hasta hace unos años era una ciudad caracterizada desde siempre por tener un carácter horizontal, con visuales muy marcadas de cielo y arbolado que recorrían todo el espacio en donde eran muy pocos los edificios altos.
Debido a este crecimiento y construcción desmesurada de las torres es importante desde el punto de vista urbanístico lograr un control y un criterio en donde se plantan estos proyectos. Como comenta el coordinador de la Maestría en Renovación Sustentable de la Ciudad, Gómez Álvarez de la Esarq: “Es importante un proceso paulatino y mesurado en el crecimiento vertical de la urbe: “Hay que ver cómo los edificios altos se insertan en determinados contextos urbanos. En barrios o colonias donde las casas son de dos pisos un edificio de 10 pisos implantado directamente generará efectos problemáticos en la zona: un contraste muy desmesurado”. Igualmente, la infraestructura, servicios básicos y vialidades deben ser evaluados.”(DCVN, 2016). No es lo mismo proveer servicios de drenaje, agua, luz, etc. en un predio para una familia que para 200. Se debe estar preparado y evaluado para el aumento de abastecimiento de dichos servicios para no saturar la zona o afectar a los alrededores.
“En Nueva York el paisaje urbano ha ido elevándose paulatinamente: en los años veinte y treinta del siglo pasado los edificios eran de seis u ocho pisos. En los cuarenta y cincuenta eran de 15 a 20. Ahora ya hay edificios de cualquier altura, pero fue un proceso paulatino: se fue actualizando poco a poco para ir absorbiendo edificios más elevados.” (DCVN, 2016). Guadalajara quiso parecerse a las grandes ciudades como Nueva York en poco tiempo, pero lo que no se tomó en cuenta fue que el paisaje urbano de Nueva York fue pensado poco a poco. Se ha ido elevando paulatinamente, con servicios, espacio público, transporte y redes creciendo al mismo tiempo. Se fue actualizando poco a poco para ir absorbiendo edificios de este tipo adaptándose a los reglamentos y donde había un acuerdo social. Para entonces la gente ya estaba preparada y mentalizada para este tipo y calidad de vida. Es por eso que funciona como la conocemos. Mientras que este proceso aún no se encuentra en Guadalajara y sin embargo ya los tenemos en cada esquina. Se tienen que aceptar estas propuestas de verticalización primero cambiando el modelo de mentalidad de consumo de espacio de las personas y no dejando atrás la construcción y vinculación del espacio público, que es uno con la sociedad.
Una gran ventaja de este sistema es que las ciudades se convierten en núcleos urbanos que se pueden mantener con un menor gasto, la extensión hacia las periferias es más reducido, su funcionamiento se puede llevar a cabo ajustando mucho el consumo energético y para su existencia son necesarios menos servicios. Pero no hay que olvidar que dentro de este pensamiento como dice una corriente de urbanistas, que para equilibrar núcleos urbanos con edificios muy altos es necesario crear espacios públicos, como parques y áreas de esparcimiento. Un ejemplo de este tipo de ciudades es Río de Janeiro. (Urbanismo.com, 2016) Esta ciudad brasileña conjuga la densidad en altura con su ubicación en un ecosistema natural. En Guadalajara es de suma importancia empezar a construir para las personas, para la vida en conjunto con el espacio verde y público y no para los carros. Solo de esta manera funciona el concentrar a tantas personas en espacios reducidos, compartiendo la calle con experiencias, actividades, vida urbana.
Finalmente un punto importante a considerar frente a la tendencia de los departamentos es que la gran mayoría, sino que todos, son de lujo. Según el periódico informador un experto en la materia comenta: “Es muy importante que en toda la ciudad se haga vivienda accesible para más personas. El hecho de que el mercado sea sólo prácticamente para los más pudientes genera desbalances sociales”. Agrega que hay tendencias en otros países en donde por reglamento se debe ofrecer vivienda de precio accesible para que haya balance social. (DCVN, 2016) Dicho esto, es evidente que en Guadalajara se maneja una gran economía, pero una realidad es que hay un gran número de personas que se ubican dentro del nivel socioeconómico medio y bajo; y la adquisición o posibilidad de moverse a la verticalidad se ve nula.
CÓMO CONSTRUIR, LEYES, EDIFICACIONES Y BENEFICIOS
Al momento en que se piensa realizar un proyecto de este tipo como los que encontramos en la ciudad de tantas formas, tamaños y diseños, es importante que se cumplan ciertas normas y pasos dentro de los reglamentos de construcción. Llevar el procedimiento que a continuación se va a plantear y explicar paso a paso, es de suma importancia para lograr tanto una construcción y un proyecto bien hecho como completo legalmente para su posterior venta y promoción.
1. Permisos de construcción
· El primer paso a realizar es ubicar el predio dentro del documento existente y actualizado de "Plan Parcial de Desarrollo Urbano" de la respectiva ciudad; en dónde se indica el tipo de suelo que le corresponde al predio. Éste para ser viable en la costrucción de una torre habitacional debe ser de tipo Habitacional clase B, puesto que éste permite que se puedan construir casas de más de 200 m2 y con una altura mayor de 5.6 metros.
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Posteriormente se necesita hacer un estudio al suelo para saber si el terreno cumple con las características óptimas para el proyecto pensado. Ésto se hace con topógrafos calificados los cuales a través de un estudio llamado "Mecánica de Suelos" determinan las cargas que es capaz de soportar el suelo, además de indicar a qué profundidad se está en las condiciones perfectas para hacer la cimentación. (Por lo general es cuando se entra en el lecho rocoso de la zona).
Una vez que los permisos están en regla y la licencia de construcción tramitada se pasa al siguiente paso que es el proyecto arquitectónico.
2. Proyecto arquitectónico.
Ésta es la etapa más creativa y determinante tanto visual como funcional del proyecto en manos de un arquitecto. Éste presenta una propuesta de diseño del proyecto que incluye todo tipo de planos, alzados, cortes, renders, estructura, instalaciones, acabados, memorias de cargas y renders y tours virtuales de cómo quedará el proyecto una vez realizado.
Posteriormente, cuando se aprueba el proyecto, se realiza una propuesta de presupuesto en donde se plantea cada uno de los materiales, procesos y equipos necesarios para la construcción del proyecto, cantidades a utilizar y precios unitarios actualizados a la fecha; todo esto dividido en etapas y secciones según el proceso de construcción.
A continuación se realiza un presupuesto de honorarios en donde se describe en un breve y formal escrito el proyecto a realizar y sus características, se ubica en un tabulador de aranceles el grado de dificultad el tipo de proyecto para informar aquí de esto y de los precios estimados para indicar un costo total de la obra y otro costo total del proyecto, se da a conocer cada porcentaje a aplicar en etapas de proceso de trabajo y entrega de proyecto y se desgloza y describe cada una indicando claramente el alcance del arquitecto y las responsabilidades, se estiman las fechas de entrega de cada etapa y la forma de pago a las que se atendrá el cliente así como los derechos de autor, todo esto firmado tanto por el cliente como por el arquitecto para cualquier problema, duda o aclaración en un futuro.
Le sigue la realización de un calendario de obra en donde se indican gráficamente las etapas, pasos, tiempos y precios que se realizarán hasta concluir.
Para terminar, se determinan las fianzas de construcción, memorias de gastos y tramitologías que son temas legales y financieros de los que el arquitecto se encarga de entregar al cliente.
Probablemente por las dimensiones de estos proyectos se tenga que presentar un escrito ante seduvi, de impacto ambiental, donde se presenta un estudio de cuánta agua potable consume, cuánta agua de drenaje descarga, y cuantas toneladas de dióxido de carbono despedirán los autos y consumo de la vivienda, esto se puede realizar por el arquitecto.
Es importante recalcar que se necesita una firma de un responsable de obra o perito para la realización de cualquier obra arquitectónica, esta persona no puede ser el arquitecto mismo, necesita ser alguien acreditado por la delegación o el municipio para que dé el visto bueno del proyecto y de fe de que estructuralmente está bien el proyecto. Este D.R.O estará en la obra en todo momento supervisando paso a paso todas las actividades que se hagan durante la obra, da sus observaciones y avisa al municipio de que las etapas se hagan correctamente o avisa a los mismo de que no están haciendo cómo se deben o que no se están respetando las leyes, este D.R.O. puede cancelar la obra si el determina que no se cumplen las normas básicas de seguridad.
El D.R.O. al ser el responsable de dictar la seguridad y que las etapas están bien, en el caso de que algo saliera mal durante la construcción toda la responsabilidad recae contra él.
(Balaguera, 2013)
3. Construcción del proyecto.
En una edificiación de torres se deben cumplir ciertos aspectos para que éste no tenga problemas; primero se debe hacer una limpieza y despalme el cual consiste en quitar la vegetación del terreno y cortar una capa del suelo de unos 20 cm de peralte para eliminar todo tipo de vegetación para que esta no dañe los cimientos (despalme). Hecho este corte, se debe iniciar el trazo y la nivelación del terreno, la nivelación consiste en tener el terreno a una cierta altura, la cual, por lo general es el nivel de la banqueta, luego se procede a hacer el trazo, el cual consiste en marcar en el suelo los lugares donde pasaran los muros, renchidos, pilares o cualquier otro elemento de la edificación. (Estos trazos sirven de guía para hacer los cimientos).
Posteriormente, se debe determinar la cimentación/renchido la cual se ubica bajo los muros y deben tener un grosor más grande que el elemento que portará (3 veces el grosor), y el peralte que se determina con un estudio tanto del suelo como del peso que cargará. Hecho esto, se delimitan las zapatas, estas son las bases de los pilares en un edificio y tienen la función principal de ampliar la zona de contacto con el suelo. Deben estar en el lecho rocoso del terreno o se puede ampliar el grosor del dado de la zapata para ampliar así el contacto con el suelo, lo cual distribuirá el peso evitando así el hundimiento de cualquier edificio.
Los pilares, que se deben utilizar son de acero de perfil IPR, en estos se amarran las trabes, las cuales deben ser deperfil T invertido, puesto que generan muchas ventajas en los proyectos.
Las losas que se utilizan son nervadas ya que son muy prácticas, por que soportan grandes cargas y son aligeradas lo cual ayudan a que los sismos no afecten tanto a los edificios.
Los muros son prefabricados, puesto que ayudan a ahorrar tiempo en su fabricación a comparación de los hechos en obra.
(Hörner,2016)
Una vez que se tienen todas estas características previstas es cuando se comienza a edificar el edificio siguiendo este orden:
1 Limpieza y despalme
2 Nivelación
3 Trazo
4 Excavación para renchido y zapatas
5 Edificación del renchido y las zapatas
6 Edificación de la dala de desplante
7 Colocación de los pilares de los castillos
8 Colocación de los muros prefabricados
9 Colocación de las trabes y amarrado de estos a los pilares.
10 Colocación de las losas nervadas y colado de las mismas a las trabes
(se repetirá el paso 8,9 y 10 hasta llegar al nivel previsto)
PROMOCIÓN Y ESTRATEGIAS
Se trata de vivienda popular que ha comenzado a edificarse desde 2014. Se ha pensado cambiar la ciudad promoviendo la densificación mediante la vivienda vertical, con el fin de optimizar espacios y aprovechar la economía de escala.
Si bien sabemos actualmente la zona metropolitana de Guadalajara tiene en construcción más de 60 torres habitacionales, lo cual nos dice que las personas encargadas del proyecto tienen que analizar el mercado para ver que tanto benefactor es seguir construyendo a pesar de que ya existen torres a distancias cortas, e identificar el motivo por el cual la gente debe decidir comprar un departamento en la zona.
Para poder llevar a cabo un proyecto como este, primero se deben identificar los recursos con los que se cuenta, montos de inversión,monto de créditos de adquisición de una vivienda, permisos y personal.
Hoy en día a la gente le motiva la modernidad, innovación, calidad en los materiales utilizados estando siempre a la vanguardia del diseño y la construccion, salir de la zona común, eso es lo que se debe ofrecer para poder satisfacer sus necesidades y cumplir exactamente con lo que pidan, teniendo en cuenta los gustos y preferencias de los clientes para plasmarlo en la obra, generando un ambiente agradable.
Hacer uso de espacios puede evolucionar en el tiempo y contribuir al mejoramiento socioeconómico de la familia a través de la generación de ingresos por arrendamiento de uno o varios cuartos.
Según kotler la mercadotecnia significa trabajar con los mercados para realizar intercambios potenciales con el propósito de satisfacer las necesidades y deseos humanos.
Haciendo segmentación de mercado, ubicar el mercado en diferentes grupos con características y gustos similares, encontrando así los factores que influyen en la demanda de mercado, todo esto con el fin de encontrar el mercado meta que es el que apunta a cada empresa.
Beneficios de la segmentación:
- Identificación de los deseos y las necesidades específicas del cliente.
- Facilidad para aprovechar los recursos de marketing en la empresa.
- Crecer de manera más rápida, al posicionarse en un segmento del mercado.
- Menor enfrentamiento de competidores en un segmento específico.
Para poder lograrlo debemos tomar en cuenta las variables, las cuales son:
- Geográfico: Se divide por países, regiones, ciudades o barrios.
- Demográfico: Se divide por edad y etapa de ciclo de vida o por género.
- Psicográfico: Se dividen según la clase social, estilo de vida, la personalidad y los gustos.
- Conductual: Se divide de acuerdo a los conductos, beneficios pretendidos, lealtad a la marca y actitud ante el producto.
Los mercados meta se seleccionan atendiendo a las oportunidades, la compañía necesita pronosticar la demanda es decir, sus ventas, en sus mercados meta. Los resultados del pronóstico de la demanda indicarán si vale la pena cultivar los mercados o si es preciso encontrar otros mercados.
Para poder diseñar el producto o servicio adecuado que satisfaga una necesidad de los clientes, se le debe colocar un precio determinado justo, promocionar de la mejor manera para que sea conocido y así mismo ser distribuido en el lugar adecuado al cliente o al consumidor final.
En cuanto a la Promoción, se lleva a cabo una actividad de comunicación relacionada con la comercialización del producto que se va a ofrecer, esta variable tiene como objetivo dar a conocer al consumidor la existencia de los productos, la difusión de sus características, dar a conocer su precio, beneficio que le aportará a sus compradores.
Se subdivide en cuatro componentes:
- Promoción de ventas: Incentivos de corto plazo encaminados a incentivar la compra inmediata de un producto.
- Publicidad: Comunicación impersonal de un patrocinador conocido sobre un producto, es pagada por el anunciador y tiene fines comerciales.
- Venta personal: Es la presencia personal de un producto a través de la fuerza de ventas y relaciones adecuadas con los clientes.
- Relaciones públicas: Comunicaciones y relaciones positivas con diferentes públicos para generar una actitud positiva frente al producto y a la empresa.
Tomando en cuenta la organización empresarial, que se refiere a aquellas reglas o criterios aplicables al aspecto estructural de la empresa como organización y algunas reglas de comportamiento muy generalizadas.
Principios de la organización vertical
El diseño de la estructura vertical está basado en el establecimiento de una autoridad en el seno de la organización, la cual se convierte en un requisito indispensable para asegurar un funcionamiento eficaz de esta. la autoridad se define como “El poder legal o legítimo que da derecho a mandar o actuar sobre un grupo de personas”.
Así mismo podremos ver resultados rápidos en cuanto a saber los resultados que este tipo de estrategias nos arrojaran en la parte de mercadotecnia en el proyecto expuesto.
REFERENCIAS
Balaguera, A. (27 de Febrero de 2013). Obtenido de https://prezi.com/ss-kd_kyqock/pasos-para-hacer-un-proyecto/
DCVN, E. I. (06 de Marzo de 2016). Guadalajara hacia las alturas. El Informador, págs. http://www.informador.com.mx/suplementos/2016/648730/6/guadalajara-hacia-las-alturas.htm.
Fernando, C. M. (2013). Creación departamento de marketing para la empresa: "CC Soluciones Efectivas, SAS.". Obtenido de Slide Share: http://es.slideshare.net/EDGARCUENCAM/tesis-creacion-departamento-de-marketing
Guadalajara, G. d. (s.f.). Transparencia, Planes Parciales Vigentes. Obtenido de Gobierno de Guadalajara: http://transparencia.guadalajara.gob.mx/transparencia/planes-parciales-desarrollo-urbano
Hörne,S. (15 de Octubre de 2016). Obtenido de presentación PDF
INEGI. (2012). Sistema para la Consulta de Información Censal. Obtenido de INEGI : https://gaia.inegi.org.mx/scince2/viewer.html
MexiFicioS. (12 de Junio de 2015). Edificios en Costrucción y Proyectos de Guadalajara, Mexico 2015. Obtenido de Youtube, MexiFicioS: https://www.youtube.com/watch?v=kynNPlSkhSU
Redacción. (22 de 9 de 2011). Condicionan crecimiento vertical. El Informador, págs. 1,4.
Urbanismo.com. (Febrero de 2016). Urbanismo, la ciudad vertical versus la ciudad horizontal . Obtenido de Urbanismo.com: http://www.urbanismo.com/urbanismo-la-ciudad-vertical-versus-la-ciudad-horizontal/
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